COMPRAVENDITA DA COSTRUTTORE -- ACQUISTO IMMOBILE IN CORSO DI COSTRUZIONE -- AGEVOLAZIONE FISCALE PRIMA CASA -- REVOCA BENEFICIO SE L’IMMOBILE NON VIENE FINITO ENTRO 3 ANNI DAL TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETA’

COMPRAVENDITA DA COSTRUTTORE -- ACQUISTO IMMOBILE IN CORSO DI COSTRUZIONE -- AGEVOLAZIONE FISCALE PRIMA CASA -- REVOCA BENEFICIO SE L’IMMOBILE NON VIENE FINITO ENTRO 3 ANNI DAL TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETA’

Corte di Cassazione, Ordinanza n. 28577 del 15 dicembre 2020 (commento)

 

Il caso.

L’agenzia delle entrate proponeva ricorso per la cassazione della sentenza n. 110/1/2018 del 18.12.2017, con la quale la CTR Basilicata, in riforma della prima decisione, ha ritenuto illegittimo l’avviso di liquidazione notificato il 10.12.2013 alla contribuente in recupero di maggiore imposta di registro e relative sanzioni.

L’avviso di liquidazione, in particolare, era stato emesso per il mancato completamento dei lavori di costruzione dell’appartamento nel termine di tre anni dall’acquisto.

La commissione tributaria regionale ha ritenuto l’illegittimità dell’avviso di liquidazione perchè il presupposto dell’agevolazione non consisteva nell’ultimazione dei lavori nei tre anni dalla stipula dell’atto di acquisto, bensì nel trasferimento della residenza dell’acquirente nel Comune di ubicazione del medesimo.

Con l’unico motivo di ricorso l’amministrazione finanziaria lamentava ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), – violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1, nota II bis. Per non avere la commissione tributaria regionale considerato che nel caso di agevolazione “prima casa” su immobile in costruzione: – il termine di ultimazione dei lavori, ancorchè non previsto per legge, andava tuttavia individuato nello stesso termine triennale attribuito all’amministrazione finanziaria per i controlli del caso (come da giurisprudenza costante della Corte di Cassazione); – solo una volta spirato questo primo triennio decorrevano ulteriori tre anni per l’attività di accertamento del D.P.R. n. 131 del 1986, ex art. 76, comma 2, nella specie rispettati; prima dello spirare del triennio di ultimazione dei lavori non poteva farsi decorrere alcun termine preclusivo a carico dell’amministrazione finanziaria, stante l’impossibilità per quest’ultima di porre in essere l’atto o il comportamento impeditivo della decadenza, quale il rilievo ostativo del carattere di lusso dell’immobile (D.L. n. 155 del 1993, modificativo della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986), e la contestazione del mendacio del contribuente per evento sopravvenuto (Circ. n. 38/E del 12.8.2005).

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il motivo predetto.

Si stabilisce al D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1, Nota II-bis), tariffa allegata, che: “1. Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto (…).

Per costante indirizzo di legittimità “In tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali, previsti dalla L. 22 aprile 1982, n. 168, art. 1, per l’acquisto della “prima casa”, spettano anche all’acquirente di immobile “in corso di costruzione”, da destinare ad abitazione “non di lusso” (Cass. nn. 9150/00; 10142/00; 5297/01; 8163/02; 8748/02 ed altre).

In tal caso, la finalità di destinare l’immobile a propria abitazione “non di lusso” va realizzata entro tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto, quale termine omologo a quello di controllo del D.P.R. n. 131 del 1986, ex art. 76, comma 2. Ha stabilito Cass. 13317/16, con ulteriori richiami: “Il motivo è fondato sulla base dell’orientamento di questa Corte secondo cui: “In tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”, previsti dalla L. 22 aprile 1982, n. 168, art. 1, comma 6, e dal D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 2, comma 1, (convertito, con modificazioni, nella L. 5 aprile 1985, n. 118), spettano anche all’acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione “non di lusso”. Tuttavia, i detti benefici possono essere conservati soltanto a condizione che la finalità – dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto – di destinare l’immobile, avente le caratteristiche “non di lusso” richieste dalla legge, a propria abitazione, venga realizzata al massimo entro il termine triennale di decadenza stabilito – del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 634, ex art. 74, poi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 76, – per l’esercizio del potere di accertamento dell’ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici medesimi” (Cass. n. 3604 del 2003; v, in questo stesso senso Cass. n. 18300 del 2004 e n. 10011 del 2009)”.

Nello specifico, il termine triennale di decadenza dell’amministrazione finanziaria decorre dallo spirare del triennio di ultimazione dei lavori: questa corte di legittimità ha più volte ribadito (tra le altre, Cass. n. 27080/16; n. 20265/18; n. 2275/17) il principio già espresso dalle SSUU con la sentenza n. 1196/00, la quale – in una fattispecie di disconoscimento dell’agevolazione “prima casa” – ha avuto modo di affermare in via generale che, in assenza di una specifica disciplina (come nel caso di recupero da parte dell’ufficio dell’imposta di registro, avente natura complementare, per ragioni differenti dalla rettifica di valore del bene) il termine di decadenza stabilito dalla legge (nella specie triennale, D.P.R. n. 131 del 1986, ex art. 76, comma 2), non può che farsi decorrere, stante l’operatività anche in materia delle comuni norme dell’ordinamento (art. 2964 c.c., e segg.), a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto od il comportamento accertativo.

In estrema sintesi, dunque, gli Ermellini hanno ritenuto che, in caso di acquisto agevolato di un'abitazione in costruzione:

1. il contribuente deve ultimare la costruzione del fabbricato, ai fini del mantenimento dell'agevolazione, entro 3 anni dalla registrazione dell'atto;

2. scaduto questo termine, decorre un ulteriore triennio entro il quale l'ufficio può revocare l'agevolazione “prima casa”.

Occorre dunque prestare massima cautela anche sotto il profilo fiscale quando si vuole acquistare un immobile da costruire o in corso di costruzione da società o imprese edili.

Roma-Milano, 16.3.2021

Avv. Nicola di Stefano